中古住宅の固定資産税は築年数が経つほど安くなるため、購入後の維持費を抑えられます。
さらに、住宅用地の特例や耐震リフォーム減税などを活用すれば、より税負担を軽減できます。

ただし、固定資産税の計算方法や軽減措置の適用条件は複雑で、購入時には印紙税や登録免許税などほかの税金もかかるため、事前の確認が大切です。
実際、中古住宅の購入を検討する方の中には「固定資産税は実際いくらかかるのか」と不安に感じる方も多いかもしれません。

この記事では、中古住宅の固定資産税における計算方法や築年数別のシミュレーションを解説します。
減税制度はもちろん、購入時にかかるほかの税金や事例もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

 

中古住宅の固定資産税で知っておきたい基礎知識

まず、中古住宅の固定資産税で知っておきたい基礎知識は以下の2つです。

1. 計算方法
2. 減税制度

順番に詳しく解説します。

 

計算方法

固定資産税は、以下の計算式で算出できます。

固定資産税評価額×税率（標準1.4%）

税率は多くの自治体で1.4%が採用されていますが、自治体によって異なる場合もあるため、購入予定地の市区町村に確認してみるのもよいでしょう。

なお、建物の固定資産税評価額は、築年数が経つほど下がる仕組みになっており、これを「経年減価補正率」といいます。
たとえば、三重県の経年減価補正率は以下のとおりです。

経過年数	経年減価補正率
1年	0.80
5年	0.64
10年	0.50
15年	0.37
27年以上	0.20

築10年なら新築時の半分、築27年以上では2割程度まで固定資産税評価額が下がるため、中古住宅ほど固定資産税が安くなりやすい傾向にあります。
土地については、次項で紹介する「住宅用地の特例」も使えば大幅な軽減も可能です。

引用元：津地方法務局｜津地方法務局新築建物課税標準価格認定基準表

 

減税制度

中古住宅で固定資産税を減税できる主な制度は、下表の2つです。

制度名	住宅用地の特例	耐震リフォーム減税
内容	住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する	1982年1月1日以前に建てられた住宅に耐震リフォームをした場合に適用される
減額の程度	・200㎡（60.5坪）までの小規模住宅用地：固定資産税評価額×1/6 ・200㎡（60.5坪）を超える部分：固定資産税評価額×1/3	翌年度の固定資産税が1/2に減額

住宅用地の特例を利用すれば、200㎡（60.5坪）までの土地は固定資産税評価額が1/6になるため、固定資産税を大きく抑えられます。
たとえば、固定資産税評価額1,500万円で70㎡（21.2坪）の土地なら、年間の固定資産税は3万5,000円です。

固定資産税評価額×減税率×税率 =1,500万円×1/6×1.4% =3万5,000円

なお、耐震リフォーム減税については、適用期限は2026年3月31日までですが、過去にも延長された経緯があるため、今後の動向も注視しておくとよいかもしれません。

引用元：国土交通省｜耐震改修に係る固定資産税の減額措置

 

中古住宅の固定資産税シミュレーション（築10年/20年/30年/40年/50年）

土地の固定資産税は、築年数に関わらず一定です。
一方、建物の固定資産評価額と税額は築年数によって変わります。

実際に築年数別の固定資産税がいくらになるのか、具体的な金額で見ていきましょう。
今回のシミュレーション条件は、以下のとおりです。

• 木造2階建て
• 建物の固定資産税評価額：1,400万円
• 土地の固定資産税評価額：1,200万円
• 土地面積：200㎡（60.5坪）
• 住宅用地の特例あり

まず、土地の固定資産税は以下のとおりになります。

固定資産税評価額×減税率×税率 =1,200万円×1.4％×1/6 =2万8,000円

よって、築年数別における建物の固定資産税評価額と固定資産税は下表のように、築30年で建物の固定資産税評価額が新築時の2割程度まで下がります。

築年数	建物の固定資産税評価額	建物の固定資産税	固定資産税合計 （土地+建物）
10年	700万円	9万8,000円	12万6,000円
20年	350万円	4万9,000円	7万7,000円
30年	280万円	3万9,000円	6万7,000円
40年	280万円	3万9,000円	6万7,000円
50年	280万円	3万9,000円	6万7,000円

この水準が下限となるため、築30年を超えると建物の固定資産税はほぼ一定となり、年々の変動も小さくなるといえるでしょう。
ただし、築年数が古すぎる物件は、外壁や水回りなどの修繕費が予想以上にかかる場合もあるため、総合的な維持費を考えて選ぶことが大切です。

 

固定資産税のほかにも！中古住宅の購入時にかかる税金

中古住宅を購入する際は、固定資産税以外にも複数の税金がかかります。
主な税金は以下の3つです。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 不動産取得税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

税金①：印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。
契約書に収入印紙を貼って納めるもので、契約金額によって税額が変わります。
契約金額に応じた税額の一例は、下表のとおりです。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円	1万円
50億円超えるもの	60万円	48万円

なお、2027年3月31日までは軽減税率が適用されます。
印紙税は契約を交わすタイミングで必要になるため、事前に準備しておくとよいでしょう。

 

税金②：登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記をする際に納める税金です。
固定資産税評価額に対して、それぞれの登記内容に応じた税率をかけて計算されます。

登記の種類		本則税率	軽減税率
所有権移転登記（売買）	土地	20/1000	15/1000
	建物	20/1000	3/1000
抵当権設定登記（住宅ローン）		4/1000	1/1000

一定の要件を満たす場合、土地は2026年3月31日まで、建物と抵当権設定登記は2027年3月31日まで軽減税率が適用されます。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬とあわせて確認しておくと安心でしょう。

 

税金③：不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。
計算式は、以下のとおりです。

固定資産税評価額×3%

建物については、一定の要件を満たす中古住宅であれば、新築時期に応じて420万円〜1,200万円の控除が受けられます。
また、土地についても固定資産税評価額が1/2になる軽減措置があるため、条件を確認してみるのもおすすめです。

 

減税対象になりやすいリノベーション済み中古住宅の例

リノベーション済みの中古住宅は、耐震基準を満たしやすく、各種減税制度の対象になりやすいメリットがあります。
ここでは、弊社スマイシア不動産が手掛けた「鈴鹿市江島本町」の施工事例を紹介します。

タイプ	2階建て
土地面積	234.05㎡（70.80坪）
建物面積	120.07㎡（36.32坪）
特徴	・1階だけで生活が完結する平屋のような間取り ・丸窓と木調格子が映える外観 ・断熱材の入れ替えや屋根の変更など大規模改修済み

この物件のように、スマイシア不動産のリノベーション済み物件は、耐震基準を満たすよう施工しているため、不動産取得税などの軽減措置が受けやすくなっています。
本事例の詳細や、ほかのリノベーション事例について知りたい方は、弊社スマイシア不動産の「施工事例」をご覧ください。

 

中古住宅の固定資産税に関するよくある質問

中古住宅の固定資産税に関するよくある質問は、以下の2点です。

1. 固定資産税が安い中古住宅の特徴は？
2. 中古住宅の固定資産税が払えないときは？

順番に見ていきましょう。

 

質問①：固定資産税が安い中古住宅の特徴は？

固定資産税が安くなりやすい中古住宅には、主に以下の特徴があります。

• 売買価格が安い
• 木造
• 立地条件が控えめで敷地面積が狭い

売買価格が安い物件は固定資産税評価額も低くなるため、税額も抑えられます。
また、木造住宅は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べて経年による固定資産税評価額の下落が早いため、税負担が軽くなりやすいです。
これらの条件が重なるほど、固定資産税の負担を抑えられるでしょう。

 

質問②：中古住宅の固定資産税が払えないときは？

固定資産税を期日までに納付できないと、段階的にペナルティが発生します。
まず、納付期限の翌日から延滞金がかかり始め、1カ月以内は年2.8%、1カ月以上経過すると年9.1%の金利が加算されます。

それでも支払いがない場合は、給与や預貯金が差し押さえられ、勤務先にも通知が届くため滞納の事実が知られるかもしれません。
さらに長期間滞納が続くと、最終的に物件が競売にかけられ、強制退去を命じられる場合もあります。

支払いが難しい場合は、早めに自治体の窓口に相談し、分納など対応策を検討することが大切です。

引用元：国税庁｜延滞税の割合
※制度内容や数値は、年度・月次ごとに更新されることがあります。
実際に活用・確認する際は、リンク先ページから該当期間の情報をご確認ください。

 

まとめ：中古住宅は固定資産税の面でもメリット大

中古住宅は、築年数が経つほど固定資産税が安くなる仕組みです。
築30年で建物の固定資産税評価額が新築時の2割程度まで下がり、それ以降はほぼ一定となります。

また、住宅用地の特例や耐震リフォーム減税などの制度を活用すれば、さらに税負担を抑えられるでしょう。
ただし、購入時には印紙税や不動産取得税などもかかるため、総合的なコストを把握しておくことが大切です。

中古住宅の購入を検討している方は、弊社スマイシア不動産の「中古住宅を探す」で物件を検索してみましょう。