中古住宅を購入する際の注意点｜物件・契約・資金計画のチェックポイント
中古住宅を購入する際の注意点は、主に耐震性や修繕歴、契約内容の確認です。
住まいの購入を考えたとき、新築より手頃な価格で買える中古住宅を検討する方は少なくありません。
また、中古住宅は、実際の物件を見て確認できる点も魅力です。
しかし、「耐震性は大丈夫か」「契約内容で注意すべき点は何か」といった疑問を抱える方も多いでしょう。
中古住宅は購入後のトラブルを避けるため、注意点を事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
この記事では、中古住宅を購入する際の注意点について解説します。
耐震性や修繕歴といったチェックポイントのほか、資金計画や周辺環境の確認方法もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
中古住宅を購入するメリット・デメリット
中古住宅のメリット・デメリットは、下表のとおりです。
| 項目 | メリット | デメリット |
| 価格 | 新築より安く購入できる | 修繕・リフォーム費用が発生する場合がある |
| 立地 | 物件数が多く、希望エリアで探せる | 住宅ローン審査が厳しくなる場合がある |
| 別件確認 | 実物を見て日当たりや風通しを体感できる | 建物の見えない部分（基礎・配管など）の状態が不明である |
| カスタマイズ | リフォーム・リノベーションで好みに仕上げられる | 契約不適合責任の保証期間が新築より短く設定される |
国土交通省「令和5年度住宅市場調査報告書」によると、中古住宅購入の理由として「価格が適切だったから」が59.5%と最多でした。
次いで「住宅の立地環境がよかったから」が43.6%です。
ただし、建物の状態は慎重にチェックする必要があり、場合によっては修繕・リフォーム費用がかかる場合もあります。
中古住宅の購入は、リフォーム費用も含めた資金計画を立てることが重要です。
中古住宅を購入する際の注意点【物件チェック編】
中古住宅を購入する際の注意点として、物件選びで確認すべきポイントは以下の4つです。
- 耐震性
- 修繕歴
- 周辺環境
- メンテナンスの有無
中古住宅は実物を見て判断できるメリットがある一方、建物の状態をしっかり見極める必要があります。
それぞれのチェックポイントを詳しく見ていきましょう。
チェックポイント①：耐震性
中古住宅の購入で建物の耐震性をチェックする際は、建築時期と地盤強度で判断します。
1981年と2000年の耐震基準改正により、建築時期によって安全性が大きく異なるためです。
まず、建築時期を確認しましょう。
1981年6月1日を境に耐震基準が「新耐震基準」へ大きく改正されており、それ以前の住宅は耐震性を慎重に確認する必要があります。
また、木造住宅については2000年に耐震基準が強化されました。
次に、地盤の強度も重要です。
ジオダス（住宅地盤情報提供システム）や国土交通省が運営するハザードマップを使えば、購入予定地の地盤リスクを把握できます。
住宅性能表示制度に基づく耐震等級が示されている物件なら、耐震性をより明確に判断できるでしょう。
引用元：
・日本建築防災協会 国土交通大臣指定耐震改修支援センター｜新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法
・ジオテック株式会社｜住宅地盤情報提供システム GEODAS（ジオダス）
・国土交通省｜ハザードマップポータルサイト
チェックポイント②：修繕歴
修繕履歴書の有無と内容の確認も、中古住宅を購入する際の注意点として挙げられます。
履歴書が保管されているかで管理状態がわかり、内容から必要な修繕が実施されてきたかを確認できるためです。
とくに、屋根や外壁といった重要な部分の修繕時期のチェックは欠かせません。
また、建て替えや増改築ができるかどうかも重要なポイントです。
敷地の条件によっては、将来的にリフォーム範囲が制限される場合があるためです。
ここでは具体的に、以下の2つに分けてチェックすべきポイントを解説します。
- 安全性に関わる建物の基本部分
- 快適性に関わる部分
それぞれ詳しく見ていきましょう。
安全性に関わる建物の基本部分
基礎や柱の構造部分に問題がある中古住宅は、修繕に多額の費用がかかる可能性があります。
とくに、基礎部分のひび割れや、柱に腐食がないかを確認しましょう。
また、外壁は表面のはがれや雨垂れのシミに注意が必要です。
天井や壁にシミがあれば、雨漏りの可能性があります。
不安な場合は、建築士による住宅診断を依頼するとよいでしょう。
快適性に関わる部分
中古住宅の購入時には、水回りや空調設備といった快適性に関わる部分も忘れずにチェックしたいポイントです。
古い設備は故障しやすく、交換には費用がかかる場合があります。
たとえば、キッチンや浴室は給排水管のつまりや、換気扇の吸い込み具合を確認しましょう。
空調設備に不具合がないか、実際に動かしてみるのもおすすめです。
内装は、床の傾きや壁の状態をチェックしてみてください。
水回りや空調は日常生活の快適さに直結するため、購入前にしっかり状態を把握しておくと安心でしょう。
チェックポイント③：周辺環境
中古住宅を購入する際は、生活利便性や安全面といった周辺環境も確認しましょう。
長く快適に暮らすには、日常生活に必要な施設や治安状況の把握が欠かせません。
具体的な確認項目は、以下のとおりです。
| 項目 | 内容確認 |
| 生活利便性 | スーパーや病院など日常的に利用する施設との距離 |
| 交通アクセス | 最寄り駅までの距離と通勤・通学の所要時間 |
| 安全面 | 日中だけでなく夜間の街灯の明るさや人通り |
| 近隣環境 | 近隣住民の様子やコミュニティの雰囲気 |
内見の際に周辺を歩いて、生活のイメージを具体的に描いてみるとよいでしょう。
チェックポイント④：メンテナンスの有無
中古住宅は売主が個人か宅建業者かによって、メンテナンス体制が異なります。
売主の立場によって、販売前の点検や購入後のサポート内容が変わるためです。
個人が売主の場合、購入後に不具合が見つかっても対応を受けられないケースが一般的です。
一方、宅建業者が売主の場合は購入後の対応が期待できますが、販売前に十分なメンテナンスが行われているとは限りません。
なお、スマイシア不動産では法的な契約不適合責任に加え、販売前に住宅の状態を確認し、必要なメンテナンスを行っています。
さらに、引き渡し後も2年間の定期訪問メンテナンスを実施しており、購入後も住まいの状態を継続して見守る体制を整えています。
実際の事例について知りたい方は、後述の「中古住宅を購入したい方へ！弊社のリノベーション事例」もぜひご覧ください。
中古住宅を購入する際の注意点【契約・資金繰り編】
中古住宅を購入する際の注意点として、契約と資金繰りで確認すべきポイントは以下の2つです。
- 契約内容
- 資金計画
それぞれ詳しく見ていきましょう。
チェックポイント①：契約内容
中古住宅の購入時に交わす売買契約書で確認すべきなのは、契約不適合責任の範囲と期間です。
購入後に不具合が見つかった際、売主に対応を求められるかどうかが決まります。
売主の責任は「契約不適合責任」と呼ばれ、買主は不具合の修繕や代金の減額を請求できます。
責任期間は、売主が宅建業者の場合は2年間、個人の場合は2〜3ヶ月程度が一般的です。
ただし、契約によっては売主が責任を負わないケースもあるため注意が必要です。
長期的な保証を希望する場合は、既存住宅売買瑕疵（かし）保険の加入を検討するのもよいでしょう。
この保険により、万が一その会社が倒産しても、保険金で修理費用がカバーされます。
チェックポイント②：資金計画
中古住宅の購入に向けた資金計画においては、物件価格だけではなく、諸費用やリフォーム費用を含めた総額で考えることが重要です。
物件以外にかかる主な費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 火災保険・地震保険
- 印紙税
諸費用は、物件価格の6〜9%程度が目安となっています。
また、リフォームを検討している場合は、その費用も予算に組み込んでおく必要があります。
なお、住宅ローンを利用する場合は住宅ローン控除の適用条件も確認しておきましょう。
中古住宅の場合、築年数や耐震基準によって控除が受けられないケースもあるためです。
中古住宅を購入したい方へ！弊社のリノベーション事例
スマイシア不動産では、耐震性や設備の性能を重視した中古物件のリノベーションを行っています。
ここでは、人気の四日市市ときわエリアで手掛けた「四日市市ときわ5丁目Ⅱ」の事例を紹介します。
| タイプ | 2階建て |
| 土地面積 | 205.30㎡（62.10坪） |
| 建物面積 | 97.9㎡（29.6坪） |
| 特徴 | ・1階にサービスルーム（多目的スペース）を配置 ・LDKは開放的な設計で家族が集まりやすい空間 ・各居室に十分な収納スペースを確保 |
築42年の物件を2025年9月にフルリノベーションし、高性能断熱材と制振ダンパー「マモリー」で地震の揺れを抑える性能を向上させました。
さらに、ホテルライクな高級感あるデザインとスマートフォンで操作できるIoTシステムを搭載し、築年数を感じさせない快適性と耐震性を確保しています。
詳しい施工内容やその他の中古物件については、スマイシア不動産のホームページ「施工事例」をご覧ください。
まとめ：中古住宅の購入で後悔しないために注意点は事前に確認しよう
中古住宅を購入する際は、耐震性や修繕歴など物件の状態を確認することが大切です。
契約内容の確認や資金計画も入念に行うことで、購入後の後悔を限りなく減らせるでしょう。
なお、スマイシア不動産では、買取からリノベーション・販売まで一貫して行うことで中間コストを抑え、価格や設備に還元しています。
さらに、引き渡しから2年間は雨漏りや主要構造部の欠陥を保証し、定期メンテナンスも実施しています。
質の高い中古住宅をお探しの方は、スマイシア不動産の「中古住宅を探す」をぜひご覧ください。