中古住宅を購入すると、都道府県に「不動産取得税」を納める必要があります。
一度きりの納税ですが、数十万円となる可能性もあるため、支払い計画を立てていないと大きな負担となるかもしれません。
しかし、軽減措置を利用すると、支払金額が0円となる可能性もあります。

この記事では、不動産取得税の軽減措置が適用される条件や金額シミュレーションを解説します。
不動産取得時に発生する費用もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

※制度内容や数値は、年度・月次ごとに更新されることがあります。
実際に活用・確認する際は、リンク先ページから該当期間の情報をご確認ください。

 

中古住宅の不動産取得税で知っておきたい基礎知識

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に、不動産がある都道府県に一度だけ納める地方税のことです。
不動産取得税は住宅の購入以外にも、以下の場合に課税されます。

• 増改築
• 贈与
• 交換

また、不動産取得税の課税金額は、以下の計算式で求められます。

不動産取得税=固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額は売買価格と異なり、税金を計算するために市区町村が設定している公的価格です。
一般的に、土地は国土交通省が定める公示地価の7割程度、建物は6割程度が目安となっています。

税率は原則4%ですが、2027年3月31日までに取得した住宅や土地については、特例として3%に引き下げられています。

 

中古住宅の不動産取得税で活用できる軽減措置

中古住宅を取得した際、一定の条件を満たせば軽減措置を適用して納税額を抑えることが可能です。
ただし、軽減措置は自動的に適用されず、不動産を取得してから60日以内に自身で都道府県税事務所に申告する必要があります。
ここでは、以下2つの軽減措置について解説します。

• 建物
• 土地

それぞれの適用条件や控除額が異なるため、事前に確認しておくと安心できるでしょう。

 

建物に関する軽減措置

たとえば、三重県では「新築後に一度でも居住に使われたことがある住宅」に関して、不動産取得税の軽減措置があります。
具体的な要件は、下表のとおりです。

要件	詳細
床面積	50.0㎡（15.1坪）以上、240.0㎡（72.6坪）以下
新築年月日	下記1又は2のいずれかに該当 1.昭和57年1月1日以降に新築されたもの 2.昭和56年12月31日以前の建物で「耐震基準適合証明書」などで安全性が証明されたもの

軽減措置の適用条件を満たす場合、表のように控除額は新築年月日に応じて異なります。

新築された日	控除額
1997年（平成9年）4月1日以降	1,200万円
1989年（平成元年）4月1日から1997年（平成9年）3月31日まで	1,000万円
1985年（昭和60年）7月1日から1989年（平成元年）3月31日まで	450万円
1982年（昭和57年）1月1日から1985年（昭和60年）6月30日まで	420万円
1981年（昭和56年）7月1日から1981年（昭和56年）12月31日まで	420万円
1976年（昭和51年）1月1日から1981年（昭和56年）6月30日まで	350万円
1973年（昭和48年）1月1日から1975年（昭和50年）12月31日まで	230万円
1964年（昭和39年）1月1日から1972年（昭和47年）12月31日まで	150万円
1954年（昭和29年）7月1日から1963年（昭和38年）12月31日まで	100万円

購入を検討している物件の場合、どの程度不動産取得税が控除されるのかを調べる参考にしてみてください。

引用元：三重県｜不動産取得税

 

土地に関する軽減措置

土地にかかる不動産取得税の軽減措置は、土地を購入したタイミングによって要件が異なります。

土地の購入タイミング	詳細
土地を住宅の前に購入した場合	土地の取得後1年以内に、自身が居住するための耐震基準（不）適合既存住宅を取得した場合※
土地を住宅の後に購入した場合	土地の取得前1年以内に、その土地上に自身が居住するための耐震基準（不）適合既存住宅を取得していた場合※

※土地と住宅の所有者が同一人物であることが条件

控除額については、以下2つを比較して高いほうの金額が控除されます。

• 4万5,000円
• 土地1㎡当たりの評価額×住宅の床面積の2倍（最高200㎡）×3%

さらに、住宅が建つ・建っている宅地の不動産取得税の課税額を計算する際は、土地1㎡当たりの価格を1/2にする特例が適用されます。
建物と土地の両方で軽減措置が適用されると、不動産取得税が0円となるかもしれません。
「購入を検討している中古住宅で軽減措置が適用されるかわからない」という人は、スマイシア不動産へぜひ一度お問い合わせください。

引用元：三重県｜不動産取得税

 

【シミュレーション】中古住宅の不動産取得税はいくら？

軽減措置を適用すれば、課税金額を抑えて数万円もしくは0円になる可能性があります。
ここでは、以下の条件で中古住宅を購入した際に発生する不動産取得税を計算してみましょう。

• 築年：1981年6月（築44年）
• 建物評価額：400万円／93.69㎡（28.3坪）
• 土地評価額：1,800万円／233.00㎡（70.6坪）

まずは、建物に発生する不動産取得税から計算していきます。

【建物の不動産取得税】

（評価額-控除額）×税率 （400万円-350万円）×3% =1万5,000円

次は、土地にかかる不動産取得税の計算です。
土地は「宅地の特例（評価額が1/2になる）」が適用されるため、計算式は以下のようになります。

【課税金額】

（評価額×宅地の特例）×税率 （1,800万円×1/2）×3% =27万円

続いて、軽減措置による控除額の計算です。
控除額を計算する際に使用する面積は「住宅の床面積の2倍（最高200㎡）」、今回は住宅の床面積の2倍が466㎡となるため、上限の200㎡が適用されます。

【控除額】

土地1㎡当たりの評価額×宅地の特例×住宅の床面積の2倍（最高200㎡）×3% （1,800万円÷150.0㎡）×1/2×200㎡×3% =36万円

最後に、課税金額から控除額を引いて土地の不動産取得税を計算します。

【土地に関する不動産取得税】

課税金額-控除額 27万円-36万円 =▲9万円※

税額がマイナスとなるため、土地の不動産取得税は発生しません。
上記の物件を購入する場合、不動産取得税の金額は以下の通りです。

【不動産取得税】

建物の不動産取得税＋土地の不動産取得税 1万5,000円+0円 =1万5,000円

このように、中古住宅の購入前に不動産取得税を具体的に試算しておくと、想定外の出費を防ぎやすくなるでしょう。

 

不動産取得税のほかにも！中古住宅の購入時にかかる税金

中古住宅の購入にあたって、不動産取得税以外に発生する税金は下表の4つです。

発生タイミング	費用	詳細
購入時	印紙税	売買契約書の作成時に発生する税金
購入時	登録免許税	不動産の登記をする際に発生する税金
購入時	消費税	建物や仲介手数料などに課税される税金※
毎年	固定資産税・都市計画税	1月1日時点の不動産所有者に発生する税金

※土地代には課税されない

不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税が毎年発生します。
不動産購入時に発生する税金を把握しておくと、無理のない予算組みができ、購入後にお金で後悔することを防げるでしょう。

 

不動産取得税の軽減措置も受けやすい！中古住宅のリノベーション事例

不動産取得税の軽減措置は、リノベーション物件でも適用できます。
ここでは、弊社スマイシア不動産が手掛けたリノベーション「四日市市西富田」の施工事例を紹介します。

タイプ	平屋
土地面積	233.00㎡（70.48坪）
建物面積	93.69㎡（28.34坪）
特徴	・需要の高い平屋で地震にも強い構造 ・急行停車駅のため、名古屋方面への通勤・通学にも便利な立地 ・駐車場を2台分以上確保し利便性が向上

急行電車が止まる近鉄富田駅が近い分、通勤・通学もしやすく、お子さまのいるご家庭にもぴったりの物件です。
外壁塗装を丁寧に塗り直し、傷や汚れに強い素材を活用しており、長く快適に住み続けられます。

また、不動産取得税の軽減措置の対象条件（床面積の50㎡〜240㎡）を満たしているため、理想の住まいをお得に手に入れられます。
本事例の詳細や、ほかの中古住宅におけるリノベーション事例について知りたい方は、弊社の「施工事例」をご覧ください。

 

中古住宅の不動産取得税に関するよくある質問

不動産取得税について、お客様からよくいただく質問は以下の2点です。

1. 不動産取得税はいつ払うのでしょうか？軽減措置の申告を忘れたらどうなりますか？
2. 不動産取得税が発生しないケースはありますか？

1つずつ回答していきます。

 

質問①：いつどのように払う？申告を忘れたらどうなる？

不動産取得税の納税通知書は、物件の引き渡しから半年〜1年半後くらいに届きます。
納税通知書が届いたあとは、以下の場所で支払います。

• 銀行
• 郵便局
• コンビニ
• スマートフォン決済アプリ

軽減措置を受けるためには、不動産取得後60日以内に自身で管轄の税事務所への申告が必要です。

申告を忘れた場合、軽減措置が適用されていない通知書が届く可能性があります。
ただし、5年以内であれば、後から申告して還付を受けられますが、手続きの手間が増えるので早めに申告しておくとよいでしょう。

 

質問②：不動産取得税がかからないケースはある？

以下3つのいずれかに該当する場合、不動産取得税は発生しません。

1. 相続による不動産の取得
2. 軽減措置の適用により納税額が0円になる物件
3. 免税点未満の物件

不動産を相続で取得した場合、地方税法第73条の7によって不動産取得税は発生しません。
また、評価額が10万円未満の土地、もしくは評価額が12万円未満の家屋も課税の対象外となります。

引用元：e-Gov 法令検索

 

まとめ：中古住宅の購入時には不動産取得税の軽減申請を忘れずに

軽減措置が適用される中古物件を購入すると、不動産取得税の負担を大幅に減らせる可能性があります。
控除額によっては、不動産取得税の課税が発生しないことも珍しくありません。

ただし、軽減措置を適用するためには県税事務所に自身で申告する必要があるため、物件購入後の忘れないうちに申告しましょう。

三重県で中古住宅の購入をお考えの方は、スマイシア不動産の「中古住宅を探す」を活用してください。
お手頃価格で理想の住まいと出会えるかもしれません。